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자가 vs 임대주택
목차
1. 전제
전제로서 경영자 사업가 시점에서 논하고 있기 때문에 그 외의 입장에서는 별로 참고가 안 될 정보입니다
주거 목적으로 일본에서 집을 사는 것(자가구입)과 임대차계약으로 빌리는 것(임대주택) 중 뭐가 더 좋은지는 명확한 결론이 없는 영원한 과제 중 하나입니다. 물론 집을 대출 안 끼고 현금으로 살 수 있는 분에게는 탕수육을 찍어먹나 부어먹나 정도의 문제1이긴 합니다만, 일반적으로는 10%정도의 현금과 90%의 대출로 구매를 하기 때문에 이하에서도 이러한 전제로 필자의 사견을 논해보겠습니다.
결론을 먼저 쓰면 자가를 갖는게 꿈일 경우에는 손익계산 없이 사세요. 다만 합리적으로는 임대주택 일택입니다.
2. 월세는 절세
2.1 법인의 절세
경영자가 실거주할 주택을 빌릴 경우의 법적 계약 형태는 크게 두가지가 있습니다.
(1) 경영자 본인 명의로 임대차 계약을 체결하는 경우
(2) 경영자가 경영하는 법인 명의로 사택용임대차 계약을 체결하고, 법인명의로 경영자에게 전대차 하는 경우
(1)은 소극적인 메리트는 있지만 경제적 합리성은 적습니다.
(2)는 후술하듯이 절세효과가 크기 때문에 특별한 이유가 없으면 이쪽으로 계약하게됩니다.
결론부터 쓰면 법인이 사택용 주택을 계약하고 경영자에게 전대차할 경우에는 임차료의 절반이 법인의 경비계상이 되니 절세효과가 높습니다. 이해하기 쉽게 예시를 들어보겠습니다.
먼저 연간 순이익이 500만엔인 법인이 있다고 가정하면 납세하는 각종 법인관련 세금은 약 120만엔입니다. 여기서 법인이 경영자를 위해 15만엔의 사택을 상기 (2)의 방식으로 계약 후 경영자에게 전대차를 하면 경영자는 법인에게 임차계약을 하는 대가로 50%에 해당하는 월7.5만엔을 지불하게되고, 결과적으로 법인은 연간 사택을 빌리기 위해 180만엔을 지불하고 90만엔의 잡수익을 계상하게 됩니다. 때문의 회계상으로는 순이익이 90만엔 줄어들어 410만엔이 됩니다. 순이익 410만엔에 과세되는 세금은 약 99만엔이되니 당초의 120만엔과 비교해 21만엔을 절세할 수 있게 됩니다.
| 항목 | 사택 도입 전 | 사택 도입 후 |
| 법인 순이익 | 500 | 410 |
| 사택 지출 | 0 | 180 |
| 사택 잡수익 | 0 | 90 |
| 세금 | 120 | 99 |
2.2 경영자도 절세
법인을 설립하게되면 경영자는 법인에게 월급을 지급받는 입장이 됩니다. 법인격과 경영자는 별개의 인격이기 때문입니다.
이 월급에서 사회보험료2, 소득세, 주민세라는 세금을 원천징수를 해서 납부해야한다는 의무가 법인에게 발생합니다3. 일반적인 예시를 들어보겠습니다.
먼저 월급 40만엔을 받는 경영자는 연간 480만엔의 소득이 발생하고 약 100만엔의 세금부담이 발생합니다. 여기서 경영자가 직접 15만엔의 집을 빌리기위해 월급에 15만엔을 추가해서 지불하면 연간 소득은 660만엔으로 계상되어 약 150만엔으로 세금부담이 증가합니다. 증가 납세액은 약 50만엔입니다. 하지만 상기처럼 법인 명의로 계약하고 경영자에게 전대차를 하게되면 경영자가 받는 월급은 그대로 40만엔이기 때문에 세금부담이 증가하지 않습니다. 결과적으로 연간 50만엔의 절세효과가 발생한다 할 수 있습니다(회사부담분 사회보험료까지 계산하면 77만엔).
| 항목 | 연봉 480만엔 | 연봉 660만엔 |
| 사회보험료 본인부담분 | 730,000 | 1,000,000 |
| 소득세 | 100,000 | 228,000 |
| 주민세 | 226,000 | 343,000 |
| 합계 | 1,056,000 | 1,571,000 |
2.3 자가 구입의 절세
자가 구입에도 물론 실거주자를 위한 절세는 존재합니다. 연말 시점의 대출잔액의 0.7%정도의 소득세 특별 공제를 받을 수 있습니다4. 하지만 상기에서 봤듯이 무서운건 사회보험료이지 소득세가 아니기 때문에 비교적 절세효과는 떨어집니다. 무엇보다 현재 기준으로 주택 구입을 위한 대출 금리는 3% 전후이고 영주자 이외의 외국인에게 대출해주는 은행도 한정적인 것을 생각하면 손익계산적으로 자가를 구입하는 것은 합리성이 없습니다.
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사족) |
3. 유동성
임대주택의 장점 중 하나는 필요가 없어졌을 때 비교적 쉽게 정리할 수 있다는 점입니다. 사업을 하다 보면 사무실과의 거리, 가족구성의 변화, 자금사정 등으로 인해 주거를 옮겨야 할 사정이 생각보다 자주 발생합니다. 이 경우 임대는 계약을 종료하고 이사하면 되지만, 자가는 처분이 필요해집니다.
문제는 이 처분이 생각보다 간단하지 않다는 점입니다. 희망하는 시점에 바로 팔 수 있다는 보장도 없고, 매수자가 나타나더라도 원하는 가격에 거래된다는 보장도 없습니다. 결국 자가를 보유한다는 것은 향후 매각 시점과 가격이라는 새로운 불확실성까지 함께 떠안는 것에 가깝습니다.
(지방의 부동산(不動産)은 이미 부동산(負動産)된지 오래)
또한 자가는 보유 이후에도 고정자산세, 관리비, 수선비, 화재보험료, 설비 교체비 등이 발생합니다. 임대주택의 경우 이러한 비용 중 상당 부분은 임대인이 부담하는 반면 자가는 간헐적으로 큰 지출이 한 번에 발생할 수 있습니다. 즉, 자가는 보유하는 동안에도 지속적인 유지비를 부담해야 하고, 필요가 없어졌을 때는 다시 처분하는 부담까지 감수해야 하는 구조입니다. 특히 사업가에게 중요한 것은 자금의 유동성이니 경영합리성의 관점에서 보면 생활의 만족을 위한 선택일 수는 있어도 합리적인 선택이라고 보기는 어렵습니다.
4. 차지차가법
차지차가법(借地借家法)이란 일본의 주택임대차보호법이라고 생각하시면 됩니다. 주택을 빌리는 사람에게 중요한 주거권이나 영업권을 보호하기 위해 제정된 법률입니다.
이 법과 판례에 따르면 임대인이 계약 갱신을 거부하거나 종료시키는 것이나5, 임대료를 일방적으로 올리는 것6은 사실상 어렵습니다. 이러한 사실은 장기적으로 임차인을 보호하지만 반대로 임대인에게는 불리하게 작용합니다. 즉, 자가를 유연하게 사용하기위해 임대로 내놓는다는 것조차 원천적으로 어렵다는 리스크가 있습니다.
| 사족) 요즘 임대료를 올리겠다는 통지를 받고 당황하시는 분들의 상담이 많습니다만, 임대차계약의 임차료는 양 당사자의 합의 없이 일방적으로 변경할 수 없습니다7. 알겠다고 답변해버리면 합의했다고 해석 당할수도 있으니 조심해주세요. 동의 안 해도 계약 유지에는 아무런 문제가 없습니다. |
대부분의 벤처기업은 임차주택과 임차사무실에서 시작하는 것을 고려하면 이 부분은 나중에 더 상세하게 정리해볼려고 합니다.
4. 결론
결국 자가구입은 생활의 만족과 안정감을 위한 선택일 수는 있습니다. 다만 경영자의 관점에서 손익, 절세, 유동성, 처분 리스크까지 고려하면 임대주택이 더 합리적인 선택인 경우가 많습니다. 따라서 자가를 갖는 것 자체가 목표라면 손익계산을 떠나 사는 것도 좋지만, 어디까지나 경영합리성의 관점에서 본다면 저는 임대주택이 좋다고 생각합니다.